迷題：深圳新政這把火，燒起來(lái)了嗎？

繼11月22日晚，深圳連續(xù)搬出二套首付由7成降至4成，以及取消總價(jià)750萬(wàn)元豪宅線兩大重磅新政后，至今已發(fā)酵了一周時(shí)間。作為四大一線城市中調(diào)整幅度最大的一次動(dòng)作，樓市實(shí)際反響如何？就目前來(lái)看，結(jié)合多位一線市場(chǎng)人士采訪反饋情況，新政確實(shí)帶來(lái)了一定效果，尤其對(duì)于改善項(xiàng)目。但就整體的市場(chǎng)情緒而言，政策的影響力度或還需進(jìn)一步時(shí)間轉(zhuǎn)化；另外有關(guān)新政效果的持續(xù)性，市場(chǎng)信心也表現(xiàn)一般，不少觀點(diǎn)亦在寄望于進(jìn)一步的松綁動(dòng)作。深圳，中房君攝01房?jī)r(jià)繼續(xù)下行？低價(jià)搶跑為先“有成交，但成交價(jià)格都下降了”，當(dāng)問(wèn)及新政后二手房市場(chǎng)表現(xiàn)時(shí)，寶安中心一房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士直觀回復(fù)道，類似答復(fù)同樣從其他片區(qū)的多位中介人士口中得到。“幾乎沒(méi)有業(yè)主返價(jià)，有相信也是極個(gè)別例子，會(huì)被放大宣傳，但不具備代表性，大部分業(yè)主還是會(huì)選擇趁著新政利好，盡快出貨為先。”另一位南山區(qū)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士更是直接表示，新政出臺(tái)后其手中掛牌業(yè)主的反應(yīng)比購(gòu)房者還要更大，詢問(wèn)是否有客戶咨詢的電話/消息不斷，但是沒(méi)有收到有關(guān)價(jià)格上調(diào)的信息。據(jù)樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，新政后深圳近期二手房掛牌價(jià)走勢(shì)也仍處于下行中。新政再一次成了業(yè)主們搶跑出貨的一枚有力信號(hào)。值得注意的是，搶跑出貨為先下，價(jià)格雖沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升，但從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)、一線市場(chǎng)人士給到的反饋來(lái)看，無(wú)論是二手房的咨詢量、帶看量還是最終轉(zhuǎn)換的成交數(shù)據(jù)，都出現(xiàn)了一定上升。參考深圳貝殼研究院最新給到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比新政前（11.17-11.22），新政后（11.23-11.28）新增客源量增長(zhǎng)3.6%、帶看量增長(zhǎng)10.3%、成交量增長(zhǎng)31.3%。另外新房方面，尤其改善盤的熱度也出現(xiàn)細(xì)微回升。典型有新政后首個(gè)開盤項(xiàng)目，位于蛇口的山海豪宅新世界臨海攬山拿下了去化6成成績(jī)。該盤雖位于蛇口，但項(xiàng)目近距離范圍內(nèi)工業(yè)廠房較多，配套相對(duì)不足，居住便利性一般，且項(xiàng)目本身并未推出任何折扣促銷活動(dòng)。就當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境而言，僅項(xiàng)目方高調(diào)宣發(fā)的去化6成喜報(bào)來(lái)看，該開盤業(yè)績(jī)已屬不錯(cuò)。與此同時(shí)，位于北站超核片區(qū)，于剛過(guò)去周末最新取證的新盤中洲迎璽現(xiàn)場(chǎng)則還要更加熱鬧，看房客戶不免排起了長(zhǎng)隊(duì)。不過(guò)中洲項(xiàng)目高人氣的背后，除順勢(shì)趕上新政的積極信號(hào)，亦離不開項(xiàng)目的高折扣+高轉(zhuǎn)介。根據(jù)中洲迎璽釋放的價(jià)格，項(xiàng)目備案均價(jià)約7.2萬(wàn)元/㎡，但折后單價(jià)僅在約6萬(wàn)元/㎡起，相較于同處深圳北站國(guó)際商務(wù)區(qū)范圍的中海瓏悅里、華潤(rùn)超核中心等在售項(xiàng)目，單價(jià)或便宜近8000元/㎡，價(jià)格殺傷力極大；不僅如此，中洲迎璽還同步給渠道開出了高額傭金，進(jìn)一步刺激著中介帶客積極性。對(duì)比新世界臨海攬山的無(wú)折扣，促銷的中洲顯然更是當(dāng)下深圳新房市場(chǎng)大部分在售項(xiàng)目的常態(tài)。可以說(shuō)，不僅二手房業(yè)主在積極搶跑，疊加年關(guān)將至，回款壓力之下部分新房開發(fā)商亦在抓緊新政的有效窗口期。只不過(guò)，面對(duì)表現(xiàn)相對(duì)理性的購(gòu)房者，最終的成交轉(zhuǎn)化或還需一定時(shí)間。深圳，中房君攝02政策力度大，仍需等待信心恢復(fù)不同于早前的“小打小鬧”，一向調(diào)控溫和的深圳放出的這兩大“王炸”，也被稱為一線城市中調(diào)整幅度最大動(dòng)作。對(duì)于新政的力度，市場(chǎng)給出了認(rèn)可。其中尤其以稅費(fèi)直降幾十萬(wàn)元的豪宅線的調(diào)整，因利好更為明顯，于中介的反饋中也被認(rèn)為影響力度更大。據(jù)貝殼研究院的一則數(shù)據(jù)，在深圳二手房掛牌房源中，有約26%的房源掛牌總價(jià)在750萬(wàn)元以上，而這些房源當(dāng)中，又有64%為建筑面積144㎡以下。換句話說(shuō)，深圳市面上17%的掛牌房源將直接坐享豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的利好，覆蓋面極廣。參考一套總價(jià)750萬(wàn)元的普通住宅，據(jù)樂(lè)有家研究中心計(jì)算，可減少約40萬(wàn)元稅費(fèi)。正如一位房企人士分析提到的，“當(dāng)前階段，價(jià)格上的直降是最直接有效的手段，大家不是沒(méi)有名額，也不是用不了杠桿，核心在于沒(méi)有信心。那些真正有住房需求的客戶，當(dāng)價(jià)格足夠合適還是會(huì)選擇進(jìn)場(chǎng)，后續(xù)隨著成交量逐漸上來(lái)，相信也會(huì)助推信心的進(jìn)一步恢復(fù)。”而不僅深圳，即便全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，信心不足其實(shí)都是影響樓市復(fù)蘇的核心原因。這也是當(dāng)前雖政策力度大，但對(duì)于市場(chǎng)整體情緒改變效果仍有限的原因。事實(shí)上，最新的這兩大重磅新政并非深圳首次松綁，早于8月底深圳跟進(jìn)了認(rèn)房不認(rèn)貸，但從后續(xù)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，熱度同樣未持續(xù)太久，也導(dǎo)致本次政策調(diào)整，市場(chǎng)整體情緒變化相對(duì)穩(wěn)定。此外，左右市場(chǎng)信心的還有諸如部分開發(fā)商自身的狀態(tài)。那些已暴雷，資產(chǎn)也被擺上貨架且鮮有人接盤的企業(yè)不用多說(shuō)，與此同時(shí)，是部分還在艱難自救的企業(yè)們。“這部分企業(yè)要活下去，只能盡可能降價(jià)讓利去化，對(duì)于置業(yè)者不管買不買他們接收到的信息一定是房?jī)r(jià)還在下行；對(duì)于我們，自然也是壓力巨大。”一央企開發(fā)商人士對(duì)此表示到。“信心的恢復(fù)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，不過(guò)好在，事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)面、關(guān)乎開發(fā)商、關(guān)乎外部環(huán)境等，更多的支持性動(dòng)作也還在同步發(fā)力，我們要保持良好預(yù)期”對(duì)方補(bǔ)充道。03只是開始？市場(chǎng)期待更多政策“大概率持續(xù)不了多久”對(duì)于本次政策的影響時(shí)效，一位國(guó)企項(xiàng)目策劃人員在采訪中不免直言道，有關(guān)后續(xù)更多政策是否會(huì)被搬出也成為當(dāng)下市場(chǎng)討論的另一重點(diǎn)。事實(shí)上，一直以來(lái)，有關(guān)深圳樓市松綁的吹風(fēng)便不斷。如早于二套首付“7變4”政策執(zhí)行之前，市場(chǎng)已有相關(guān)吹風(fēng)，且值得一提的是，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，部分在售新盤也早已先行執(zhí)行該二套首付標(biāo)準(zhǔn)。即首付不足的二套購(gòu)房者先按最低4成的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)購(gòu)，后續(xù)等政策出臺(tái)后再網(wǎng)簽備案，如后面沒(méi)有降二套房首付的政策，則到時(shí)間后開發(fā)商方面主動(dòng)給客戶退房。如今來(lái)看，這部分項(xiàng)目可謂賭對(duì)了趨勢(shì)。與此同時(shí)，當(dāng)前更多的調(diào)控吹風(fēng)也還在繼續(xù)。“這次政策對(duì)深圳樓市會(huì)起到一定程度的推動(dòng)作用，比如看盤量上升，一二手成交量雙雙上升。但市場(chǎng)效果并非爆發(fā)性的，不會(huì)有劇烈拉升性的作用，一定是相對(duì)溫和的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)和樓市的大環(huán)境仍然沒(méi)有根本改變，僅僅依賴一兩個(gè)政策投放就完全、大力度激活樓市，這顯然不現(xiàn)實(shí)”國(guó)家高端智庫(kù)CDI研究員宋丁分析提到。同時(shí)，他也認(rèn)為，預(yù)計(jì)在后續(xù)恰當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍會(huì)有新政投放。“這一次的政策只是開始。”而對(duì)于后續(xù)的調(diào)控方向，有房企人士分析表示到，下一步的解綁可能會(huì)是限購(gòu)層面的非深戶5年改3年之類。此外，對(duì)于深圳邁出的這一步，在市場(chǎng)看來(lái)，也不排除北京、上海等其他一線城市后續(xù)也將跟上。