迷題：貝殼找房拍地，彭永東做開發商“野心”暴露了

@房財經 鄭玉華3月15日，一年一度的打假日。這一天，北京順義新城掛牌兩宗土地，其中23街區空港六期項目，引來了包括國央企、地方國資、少數仍在拿地的民營開發商，以及眾多馬甲等在內，共37家企業的“圍獵”。之所以如此吸睛，是因為這塊地有著小學算術題便能換算的價值。1.69萬平米的面積，建面3.38萬平米，容積率2.0，控高36米，起始價10.15億元，折合樓面價3萬元／平米，而銷售指導價6萬／平米。開發商中間可操作的空間達到3萬元／平米，即便以15%的溢價拿地，也有著巨大的利潤空間。與一哄而上搶地同樣引人關注的是，37家企業中，出現了一家此前從未涉及土拍市場的名字——貝好家（北京）置業有限公司，它是貝殼找房的全資子公司。經過9個月的醞釀，貝殼下場拿地了。只是，首次露面的貝好家并沒有如愿，在進入搖號賭命的環節，它的運氣差了些，輸給了北京建工，遺憾出局。但這并不影響貝殼這家中介巨頭，向上游滲透的野心。其董事長彭永東渴望將貝殼打造成開發商的夙愿，終于進入實質性階段。2023年7月，彭永東在貝殼內部發布了一封信，提出將把貝殼從“一體兩翼”升級到“一體三翼”戰略。所謂“一體”，即貝殼的核心家底經紀業務，“兩翼”則指家裝、惠居事業線，這兩塊都是貝殼通過砸錢收購堆起來的，而新增加的“一翼”，正是貝好家。但對于貝好家的描述，貝殼采取了薄紗遮面介紹——“以客戶思維，共筑好產品、好服務，推動房屋供給側升級”。具體要做什么，彭永東和貝殼并沒有給出詳細的解釋。但這并不妨礙外界對這個新業務的剖析。字里行間透露出來的信息是，彭永東要貝殼成為他心目中的開發商——以有限合伙的形式直接入股地產項目，同時借用股東身份，深度介入開發項目后期產品設計、營銷中，從而掌控項目運營決策權。在這個過程中，與其他LP純財務投資不同，貝殼將賺到兩部分錢，初期股權投資的資本回報，以及項目后期的各種傭金。相較于當下只拿傭金的模式，彭永東顯然有著更大的野心，他要在整個產業鏈條上，讓貝殼做到上下通吃。這無疑是一個大膽又足以顛覆行業現狀的想法，彭永東將實現這個目的的重任，交給了徐萬剛。后者原是貝殼COO,現為貝殼副董事長兼貝好家CEO。去年12月份，徐萬剛在參加業內一次會議時，發表了一個題為《9號項目的秘密》的演講。“9號項目”，正是貝好家業務的具體代號。在彭永東提出“一體三翼”戰略后，貝殼曾從金茂、萬科、金地、龍湖等知名開發商處，以高于同行三倍的薪資，挖來眾多重量級骨干。他們到來的目的，就是加速“9號項目”的實施。而徐萬剛的主動演講，則被外界解讀為，一直忌諱就貝好家對外界進行過多解釋的貝殼，開始主動出擊了。這背后也許意味著，貝好家的商業模式已經明朗，只待落地。過去，彭永東和貝殼為何一直對進軍開發商的目的，遮遮掩掩呢？背后或許是一個令所有開發商都“膽寒”的場景。貝殼經過過去多年的沉淀，手中握有海量用戶需求信息，如果將這些信息轉化成數據，用到前期的拿地、設計以及后期營銷中，將形成以需求定制產品的模式。這種C2M模式一旦成型，從整個房地產開發的流程上，不僅完全打破當下傳統的開發模式，更將成為整個產業鏈的絕對鏈主地位。對當下新房業務依舊重度依賴開發商的貝殼而言，做整個行業的“叛逆者”，砸開發商的飯碗，同行能答應嗎？現在，隨著貝好家親自下場參加土拍，一切昭然若揭。至少在拿地環節，貝殼已單獨行動了。而支撐貝殼進軍房地產的決心，除了彭永東的理想外，還有著它的“財大氣粗”。3月14日，貝殼公布了2023年業績公告。凈收入778以元，同比增長28.2%；歸母凈利潤58.83億元，一改2022年虧損13.86億元的慘狀。良好的業績讓貝殼截至2023年末的現金儲備到了600億元，這其中，有342.58億元閑錢，這家中介巨頭居然玩起了理財。這與整個房地產行業依舊深陷泥潭，絕大多數開發商資金捉襟見肘相比，形成強烈反差。但對彭永東和貝殼而言，靚麗的業績表現中也瑜中帶瑕。新房的交易額同比僅增長了6.7%，遠低于存量房28.6%的增速，與家裝業務翻番的增速比，更是相差甚遠。未來，貝好家能彌補這點“瑕疵”嗎？溫馨提示：本文著作權，歸房財經所有；轉載、摘錄請注明出處。