迷題：住房“以舊換新”！廈門要來了？！

近日福建省人民政府印發(fā)《福建省推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)實(shí)施方案》其中《通知》提出：加快建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新劃重點(diǎn)圍繞建設(shè)新型城鎮(zhèn)化， 結(jié)合推進(jìn)城市更新、老 舊小區(qū)改造，以住宅電梯、供水、供氣、污水處理、環(huán)衛(wèi)、城市生命線工程、建筑施工設(shè)備等為重點(diǎn)，分類推進(jìn)更新改造 。加快 更新不符合現(xiàn)行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、安全風(fēng)險(xiǎn)高的老舊住宅電梯，統(tǒng)籌安排、穩(wěn)步推進(jìn)既有住宅加裝電梯 。最近，“以舊換新”這個(gè)詞很熱。4月12日，商務(wù)部等14部門印發(fā)的《推動(dòng)消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》，指出要組織在全國范圍內(nèi)開展汽車、家電以舊換新和家裝廚衛(wèi)“煥新”。接著，住房“以舊換新”的消費(fèi)模式也開始落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年以來，全國已有39個(gè)城市表態(tài)支持商品房“以舊換新”。近兩年，為有效盤活二手房，促進(jìn)“一、二手房聯(lián)動(dòng)”，不少城市出臺(tái)了“以舊換新”。簡單來說，“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時(shí)還提供換房補(bǔ)貼。01多城表態(tài)參與住房“以舊換新”據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來全國范圍內(nèi)至少有超過30個(gè)城市表態(tài)參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊(duì)”入場參與收購。深圳：首個(gè)一線城市啟動(dòng)商品房“以舊換新”4月24日晚間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《開展我市商品住房“換馨家”活動(dòng)》的通知（以下簡稱通知），宣布 在全市推行房產(chǎn)“以舊換新” 。根據(jù)通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)與換房人進(jìn)行面對(duì)面溝通，簽署協(xié)議，明確活動(dòng)細(xì)節(jié)和各方權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)換房人意向購買的新房設(shè)定一定期限的“解約保護(hù)期”（建議不少于90天），如舊房未售出的，換房人可無條件解除協(xié)議，無需承擔(dān)違約責(zé)任。深圳首個(gè)以舊換新項(xiàng)目啟動(dòng)福州：拆遷安置房可置換主城區(qū)商品房4月14日，福州晚報(bào)發(fā)文表示：隨著國內(nèi)多個(gè)城市發(fā)布促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”的方案，在福州國企平臺(tái)的主導(dǎo)下，福州也悄然啟動(dòng)住房“換新購”。我市的住房拆遷家庭，可以選擇將手中的拆遷安置房源，置換主城區(qū)商品房，以較小的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，住上更寬敞更舒適的新居。經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和市場分析，平臺(tái)整合了福州市區(qū)近30個(gè)國企一手商品房樓盤，用于拆遷戶換購。拆遷戶看中樓盤后，商定置換的回收拆遷（安商）房價(jià)格并簽約，定向購買國企一手樓盤新房。這些國企一手樓盤既有榕發(fā)、建總、左海、建工、新榕等福州本地市屬國企商品房，也有首開、國貿(mào)等國企商品房。近兩年，為有效盤活二手房，促進(jìn)“一、二手房聯(lián)動(dòng)”，不少城市出臺(tái)了“以舊換新”。簡單來說，“以舊換新”購房政策，是全國各地推出的購房政策，即購房者可先鎖定新房，再由中介進(jìn)行舊房銷售，或者由房企、第三方直接收購舊房，部分城市同時(shí)還提供換房補(bǔ)貼。02廈門住房“以舊換新”迎前奏實(shí)際上，廈門的以舊換新早已施行，以往的方式主要分為兩種，一類是拆遷重建，如檳榔、湖濱壹里、蔡塘、湖邊水庫等；另一類是老舊小區(qū)改造翻新，如加裝電梯、建筑墻體粉刷、公共空間改造等。與目前市場出現(xiàn)的住房“以舊換新”尚有區(qū)別。此次福建出臺(tái)《福建省大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)實(shí)施方案》的通知，被看成是廈門住房“以舊換新的前奏。從國內(nèi)城市動(dòng)向來看，為了激活樓市交易，一線城市以及福建省內(nèi)城市均已開啟“以舊換新”，廈門跟上的可能性較大；二是從當(dāng)前廈門樓市實(shí)際情況出發(fā)，二手住宅難賣，改善置換需求大量積壓，以舊換新直擊想換房而換不動(dòng)客戶群體痛點(diǎn)，可以降低置換成本和名額釋放雙重壓力?？梢哉f，住房“以舊換新”的政策是好政策，具體要看落地力度。而這個(gè)力度，取決于是否讓這個(gè)鏈條上的所有人共贏。從之前各城市頒布的政策來看，住房“以舊換新”存在兩種模式，一種是“幫賣模式”，一種是“收購模式”?！皫唾u模式”，購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3-6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。“收購模式”，房企或者第三方接手購房者的舊房，實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。這對(duì)開發(fā)商的實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式。從“以舊換新”本身來看，無論是“幫賣模式”還是“收購模式”都存在著“置換”關(guān)系。由于“以舊換新”的最大難點(diǎn)在于如何順利賣出舊房，因此二手房市場的表現(xiàn)，在一定程度上對(duì)“以舊換新”產(chǎn)生較大影響。03各地實(shí)施效果差異較大從2023年以來支持住房“以舊換新”城市的落實(shí)效果來看，各地有較大的差異。首先從“幫賣模式”來看，主要借助開發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢(shì)資源對(duì)舊房進(jìn)行銷售。但在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的該模式未見較大的效果。如2023年9月南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項(xiàng)目尾盤、或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。但同時(shí)期南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開發(fā)商兜底購房者低價(jià)賣出舊房源，給予了購房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好。其次是“收購模式”，偏向重資產(chǎn)，這對(duì)收購主體的實(shí)力有一定的要求，隨著越來越多的“國家隊(duì)”入場參與收購，如此次鄭州全年計(jì)劃完成5000套收購，將較大程度推動(dòng)“以舊換新”的落地。綜上，住房“以舊煥新”政策契合當(dāng)前樓市需求，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時(shí)降低購房者購房成本，提高購房意愿。但是具體實(shí)施和操作難度較大，在當(dāng)前整體市場承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，仍需調(diào)動(dòng)多方資源配合。廈門地產(chǎn)資訊綜合整理，部分來源丁祖昱評(píng)樓市